Nhiều nhà đầu tư cho rằng chỉ cần lấy giá bán ra, trừ đi giá mua vào và trừ các chi phí lãi suất khác thì sẽ ra lợi nhuận của 1 vụ đầu tư. Điều ấy đương nhiên đúng trong cách nhìn hạn hẹp.
Nhưng, 1 NĐT có tầm nhìn họ sẽ nghĩ khác hơn 1 chút.
– Nấc đầu tiên: (và cơ bản nhất) là họ sẽ đối chiếu mức lợi nhuận đó với lãi suất huy động cao nhất của ngân hàng. Ví dụ mua 1 lô đất 2 tỷ, sau 1 năm bán được 2.5 tỷ. Giả sử toàn bộ tiền đầu tư 2 tỉ ko đi vay thì lợi nhuận thuần là 500 triệu trong 1 năm. Tính ra tỷ suất lợi nhuận là 25%. Lãi suất huy động khoảng 7% tức là nếu gưi 2 tỷ vào bank thì chẳng cần mất công mất sức, mất tgian bạn vẫn kiếm được 140triệu. Như vậy, trường hợp này thực tế bạn chỉ lãi 500-140tr = 360tr thôi.
Hãy luôn tính thêm chi phí cơ hội vào. 360triệu này mới thực sự là tiền lãi khi bạn đã chấp nhận rủi ro cao hơn để đầu tư vào đất. Bất cứ phi vụ đầu tư nào cho lợi nhuận dưới 140trieu đều là lỗ cả. Cái này đơn giản chắc mn đều hiểu.
– Nấc 2: mua mảnh 1 với giá 15tr/m2, bán ra 20tr/m2. Sau đó lại lấy tiền này mua mảnh 2 cùng khu vực cùng tiềm năng với giá 25tr/m2 rồi bán ra 30triệu/m2. Thực ra bạn chỉ lãi mỗi 5 triệu/m2 cho cả 2 giao dịch, vừa mất tgian vừa mất công sức và chịu thêm cả rủi ro. Nhìn tiền thì vẫn lãi nhưng thực ra thì là 1 phi vụ đầu tư không hiệu quả. Vì giá đất khu vực này tăng là tăng chung rồi. Thậm chí sẽ có trường hợp bạn mua đi bán lại rất nhiều lần, cuối cùng tổng số tiền bạn kiếm được lại không thể mua lại được chính mảnh đất đầu tiên. Như vậy rõ ràng là lỗ mặc dù xét về tiền mặt thì lãi, nhưng quy ra đất thì là lỗ. Như trường hợp đang lấy ví dụ này chẳng hạn, nếu sau khi bán mảnh đất thứ 2 đi mà mảnh số 1 giá thị trường lên 35trieu/m2 thì là lỗ.
– Nấc thứ 3: So sánh với các cơ hội khác đã vuột mất để đánh giá mức hiệu quả của việc đầu tư. Ở nấc 1 chỉ so sánh với lãi suất huy động cơ bản , tức là chi phí cơ hội rất thấp. Trong khi còn rất nhiều thị trường bđs khác có tỷ suất lợi nhuận tính bằng lần, thì rõ ràng là việc đầu tư của mình chưa tối ưu. Ví dụ, năm 2021 tỷ suất lợi nhuận tại khu vực Quốc Oai khoảng 30% (đầu tư 1 tỷ lãi 300trieu). Trong khi đó các thị trường vùng ven cũng gần gần Quốc Oai như Chương Mỹ, Xuân Mai hoặc xa hơn Hòa Bình Hưng Yên thì đầu tư 1 tỷ có thể lãi 500 triệu, 700 triệu trong 1 năm. Nói như vậy là để đánh giá hiệu quả của việc sử dụng vốn và rút ra kinh nghiệm cho bản thân, chứ ko phải để mà tiếc nuối.
Thời mới nhập môn BĐS, mình cũng chỉ chăm chăm nhìn vào số tiền quy đổi tiền mặt, mà quên đánh giá tính hiệu quả của thương vụ. Chắc cũng nhiều người như mình lúc mới bắt đầu.
Nguồn: Minh Trang
Xem thêm:
